Blog budowniczy - budowa domu,wykończenia,remont.

Mam dużą działkę, którą chcę podzielić i sprzedać, a dla siebie zachować tylko część z domem jednorodzinnym. W planie teren jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniowo-usługową bez określenia jej wysokości. Boję się, że gdy sprzedam działkę, ten, kto ją kupi, zechce postawić na niej budynek wielorodzinny, który całkiem zacieni mój dom. Czy mogę sie przed tym jakoś zabezpieczyć?

Zgodnie z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Dlatego w umowie sprzedaży nie można postawić nabywcy warunków dotyczących gabarytów przyszłej zabudowy. Każdy ma bowiem prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Jest jednak możliwość obciążenia nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż służebnością polegającą na ograniczeniu sposobów jej zagospodarowania w celu poprawienia użyteczności nieruchomości sąsiedniej. Ostatnio coraz częściej pojawiają się służebności ustanawiane na wypadek przyszłej budowy, na przykład służebność polegająca na powstrzymaniu się od budowy:

- obiektów przekraczających określoną wysokość;

- budynków w przygranicznym pasie gruntu w określonej odległości (większej niż odległości określone w przepisach techniczno-budowlanych);

- obiektów mogących pogorszyć stan środowiska, a więc uciążliwych dla otoczenia.

Trzeba jednak pamiętać, że służebności takie nie mogą naruszać ustaleń planu miejscowego.

Nie mogą też służyć wyłącznie wygodzie właściciela nieruchomości sąsiedniej (władnącej), lecz podwyższać jej użyteczność. O ile wyeliminowanie uciążliwych dla środowiska obiektów w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej lub na terenach upraw z pewnością służy podniesieniu użyteczności tych nieruchomości, o tyle ograniczanie wysokości lub wytyczanie odległości od granicy dla nowej zabudowy nie jest już takie oczywiste. Wśród prawników nie ma zgodności, czy taka służebność jest skuteczna, zaś tego typu rozwiązania nie doczekały się na razie sądowej weryfikacji. Można więc spróbować je zastosować, to znaczy postawić w umowie przedwstępnej warunek, aby w akcie notarialnym przyrzeczonej umowy sprzedaży nabywca ustanowił na czas nieoznaczony na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości sąsiedniej nieodpłatną służebność gruntową polegającą na powstrzymaniu się od realizacji określonej zabudowy. Aby warunek ten był skuteczny, umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Niestety, przy takim warunku może się okazać, że nikt nie zechce kupić działki. Poza tym cena będzie odpowiednio niższa. W przypadku nabywania gruntów w atrakcyjnej okolicy inwestorom z reguły zależy na intensywnym wykorzystaniu terenu, a zatem podobne ograniczenia nie są mile widziane.